原告尹建伟诉被告民生银行郑州分行第三人民生银行许昌分行房屋租赁合同纠纷案

许昌市魏都区人民法院经审理查明：2010年1月，原告尹建伟作为出租方即甲方，被告民生银行郑州分行作为承租方即乙方，双方签订房屋租赁合同一份。合同约定，原告尹建伟自愿将自己的商铺出租给乙方使用，该商铺位于许昌市东城区“建业帕拉帝奥”2号楼23号，共2层1间，建筑面积191.74平方米（以房管局最终测绘面积为准）；租赁期限自2010年1月20日至2019年1月19日，共计9年；甲方保证在2010年1月20日前交房，自交房之日起，乙方享有3个月的筹备免租期，以便进行装修和筹备开业，免租期限为2010年1月20日至2010年4月19日，免租期满之日开始计算租金。租金标准（含税租金），2010年1月20日至2013年1月19日期间，按每月每平方米36元交纳，每月租金为人民币6903元，年租金共计人民币82836元；2013年1月20日至2016年1月19日期间，按每月每平方米39元交纳，每月租金为人民币7478元，年租金共计人民币89736元；2016年1月20日至2019年1月19日期间，按每月每平方米43元交纳，每月租金为人民币8245元，年租金共计人民币98940元；支付方式，租金以6个月为周期支付，在合同生效后，第一次租金的期间为2010年4月20日至2010年6月30日，交付时间为2010年2月5日前，以后租金于下一交付周期起始日的15日内支付，逾期按下一周期的总租金每天千分之三收取违约金。甲方应提前向乙方提供正式的房屋租赁发票，在乙方没有收到发票前，有权延期支付应付的租金款项。该情况下乙方延期支付租金不属于违约行为。乙方以转账方式支付租金，在转账支付租金之日视为乙方按合同要求履行了付款义务。第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应赔偿损失：1、不按照约定支付租金、水电等费用达一个月的。2、擅自改变该房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋墙体等主体结构的。4、擅自将房屋转租给第三人的。5、利用该房屋从事违法活动的；乙方如有本协议第九条第四款约定的情形之一的，除甲方可以解除协议外，乙方还应按月租金的20%向甲方支付违约金。给甲方造成损失的，还应赔偿损失；双方在合同中还约定了其它事项和附件。该合同有原告尹建伟的签字和被告民生银行郑州分行加盖的印章。合同签订后，原告按照合同约定将该房屋交给被告民生银行郑州分行使用。

2010年，经中国民生银行和河南省银监局批准，被告民生银行郑州分行筹建了第三人民生银行许昌分行，第三人民生银行许昌分行为被告民生银行郑州分行下设的分行，隶属于被告民生银行郑州分行管理。第三人民生银行许昌分行设立和开业后，使用的房屋一部分属于原告尹建伟的商铺。

后，原告向被告民生银行郑州分行提供了开具日期为2011年2月10日的租赁费发票两张，分别为2010年4月20日至2010年12月31日的租金和2011年1月至2011年6月的租金，被告民生银行郑州分行于2011年2月18日向原告支付了上述两笔租金共计98943元。2011年7月1日以后的租金，因原告未开具发票，被告民生银行郑州分行也未支付。

2012年3月2日，原告委托北京市和景律师事务所向被告民生银行郑州分行发出了律师函，并通过公证送达。该内容为：“2010年1月，尹建伟与贵行签订了租期为九年的《房屋租赁合同》，将其本人位于许昌市东城区“建业帕拉帝奥”商铺租给贵行使用。合同签订后，尹建伟依约履行了自己的义务，但目前查明贵行未经尹建伟同意，擅自将承租的房屋租给第三方，严重侵害了尹建伟的合法权益，并且贵行至今仍拖欠尹建伟房屋租金52692.90元未予支付。贵行未按照合同的约定擅自转租和支付租金的行为，已经违反了有关法律法规的相关规定及双方合同之约定，严重侵犯了尹建伟的合法权益。为此，特根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《商品房屋租赁管理办法》第十一条的规定郑重通知贵行：1、自即日起，解除2010年1月与贵行签订的《房屋租赁合同》，贵行自收到此函之日起十日内将租赁房屋返还尹建伟；2、贵行自收到此函之日起五日内，支付房屋租金52692.90元；3、赔偿贵行因违约给尹建伟造成的经济损失。被告民生银行郑州分行收到该函后，于2012年3月13日给北京市和景律师事务所和原告尹建伟等5人复函一份，主要内容为：“一、我行租赁五出租人的房产用于设立民生银行经营网点---我行辖属分支机构中国民生银行股份有限公司许昌分行（以下简称许昌分行），五出租人对此是明知的、认可的，根本不存在我行擅自转租的情形……。二、依据《房屋租赁合同》第四条第二款‘支付方式’的约定：出租人应提前向我行提供正式的房屋租赁发票，在我行没有收到发票前，有权延期支付应付的租金款项，该情况下我行延期支付行为不属于违约行为……。三、我行拥有合法使用租赁房屋的权利，对于五出租人采取堵门等非法方式阻碍我行正常经营的恶劣行为，我行保留依法追究五出租人赔偿责任的权利”。被告民生银行郑州分行收到解除合同的通知后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

[审判]

许昌市魏都区人民法院认为：本院认为：原、被告签订的合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行自己的合同义务。

关于被告民生银行郑州分行未支付房租是否构成违约的问题。双方在合同中约定原告应提前向被告民生银行郑州分行提供正式的房屋租赁发票，在被告民生银行郑州分行没有收到发票前，有权延期支付应付的租金款项，该情况下被告民生银行郑州分行延期支付租金不属于违约行为。由此可知，双方约定支付租金的前置条件是原告的先行义务提供正式发票，被告民生银行郑州分行的后行义务是在规定的期间内支付租金。由于原告怠于提供尚欠租金的发票，导致被告民生银行郑州分行没有支付到期的租金。根据合同约定，此种情况下，被告民生银行郑州分行延期支付租金不属于违约行为。

关于被告民生银行郑州分行是否存在转租行为的问题。原告诉称被告民生银行郑州分行将涉案房屋转租给第三人民生银行许昌分行，但第三人民生银行许昌分行为被告民生银行郑州分行的二级分行，隶属于被告民生银行郑州分行管理，被告民生银行郑州分行将涉案房屋供自己下属分行使用，并非转租，故原告诉称被告民生银行郑州分行存在转租行为的理由不能成立。

关于原、被告之间的租赁合同是否已经解除的问题。原告诉称于2012年3月2日委托北京市和景律师事务所向被告民生银行郑州分行发出了律师函，认为被告民生银行郑州分行未经原告同意擅自将涉案房屋转租给第三方，并且拖欠原告房租未予支付，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《商品房屋租赁管理办法》第十一条的规定通知被告民生银行郑州分行，解除与其签订的《房屋租赁合同》。被告民生银行郑州分行收到该函后，虽复函提出异议，但在三个月内并未向法院提起诉讼或申请仲裁。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四的规定，双方之间的租赁合同已经解除。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”，由此可知，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的适用具有前提条件，即当事人对合同法第九十六条规定的合同解除有异议时。而合同法第九十六条规定的是法定解除和约定解除事由。本案中，被告并不存在任何的违约行为。原告不具备法定解除权和约定解除权，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定并不符合本案的具体情形。原告向被告民生银行郑州分行发出解除合同的通知不能产生双方之间合同已经解除的法律后果，原、被告之间的房屋租赁合同并未解除，双方仍应按照合同约定履行各自的合同义务，故对原告诉称双方之间租赁合同已经解除的理由，本院不予支持。

综上，原告要求被告民生银行郑州分行返还涉案房屋并按月租金的20%向原告支付违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。关于原告要求被告民生银行郑州分行支付租金52692.90元及按每月每平方米70元支付房屋占用费的问题。因双方的房屋租赁合同并未解除，原告要求的房屋占用费仍为租金。2011年7月1日以后被告民生银行郑州分行未支付租金，故被告民生银行郑州分行应按合同约定向原告支付租金。根据双方合同约定，在被告民生银行郑州分行支付租金前，原告应向其开具发票。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、被告中国民生银行股份有限公司郑州分行在收到原告尹建伟提供的正式发票之日起十日内按照合同约定向原告尹建伟支付2011年7月1日起至本判决确定之日止的租金；

二、驳回原告尹建伟的其它诉讼请求。

[评析]

本案是合同解除法律适用方面的案例，双方争议焦点主要有以下几点：

一、被告民生银行郑州分行未支付房租是否构成违约。

关于被告民生银行郑州分行未支付房租是否构成违约的问题。双方在合同中约定：原告应提前向被告民生银行郑州分行提供正式的房屋租赁发票，在被告民生银行郑州分行没有收到发票前，有权延期支付应付的租金款项，该情况下被告民生银行郑州分行延期支付租金不属于违约行为。

我国《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”

根据双方当事人的合同约定及上述法律规定可知，双方约定支付租金的前置条件是原告的先行义务提供正式发票，被告民生银行郑州分行的后行义务是在规定的期间内支付租金。在原告未提供尚欠租金的发票前，被告民生银行郑州分行享有先履行抗辩权。其未支付到期的租金的行为不构成违约。

二、被告民生银行郑州分行是否存在转租行为。

三、原、被告之间的租赁合同是否已经解除。

笔者认为，关于合同解除方面的法律主要有以下规定：《合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”此为合同解除的法律规定。

《合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”此为合同约定解除的法律规定。

《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”此为合同法定解除的法律规定。

《合同法》司法解释（二）第二十四条：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”此为合同解除异议期的法律规定。

通过上述法律规定可知，本案的最主要争议焦点在于：无合同解除权的一方发出解除通知后，对方未在约定或者法定期限内提起诉讼，是否发生合同解除的法律后果。对于超过异议期限的异议权诉讼，法院是否需要对发出解除通知的当事人有无合同解除权进行实质审查。对此，法律界存在不同观点。

一种观点认为，诚实信用是合同法的基本原则。合同法并未赋予违约方单方解除合同的权利。《合同法》的立法目的在于鼓励合同的实际履行，如果超过三个月法律就对是否有解除权不进行实体审查的话，合同法第九十三条、第九十四条就无法适用了。同时，从文义解释上可以看出，《合同法》司法解释（二）第二十四条的适用具有前提条件，即当事人对合同法第九十六条规定的合同解除有异议时。而合同法第九十六条规定的是法定解除和约定解除事由。因此，对《合同法》司法解释（二）第二十四条应作限缩解释，理解为在一方不具备法定和约定解除权的情况下，主张合同解除的，另一方无需提出异议。

另一种观点认为，《合同法》司法解释（二）第二十四条如何适用，关键在于明确最高院给三个月的目的。时间的经过会改变权利义务关系，目的是追求效率，追求效率以牺牲一方的利益为代价。司法解释中依照合同法第九十三条、第九十四条行使解除权，应理解为形式上的参照，而不是实质上的。所以，如果一方形式上依照合同法第九十三条、第九十四条行使解除权，对方在三个月内未提起诉讼就应理解为提出解除权的一方具有合同解除权，双方合同无争议解除。

对此，笔者认为，从文义解释的角度来看，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的适用具有前提条件，即当事人对合同法第九十六条规定的合同解除有异议时。而合同法第九十六条规定的是法定解除和约定解除事由。如果发出解除通知方没有合同解除权，就不涉及解除权解除这一合同类型，也就不存在合同法第九十六条的异议。

再者，从社会效果来看，如果无合同解除权的一方发出解除通知，对方未在法定或约定期限内提起诉讼即发生合同解除的法律效果，则有可能导致违约方通过发出“解除通知”的方式来规避违约责任的承担，有违诚实信用的基本原则。这在债的抵销领域的负面影响更为明显。根据《合同法》司法解释（二）的法律规定，抵销的异议同样会有此效果，此种情况下没有抵销权的债权人随意行使“抵销权”的话，债权人若在三个月内未起诉，自己享有的债权就被抵销了，这不仅消灭了既定的债务，而且以凭空创设的债权来抵销既定债务，明显不公平。

综上，法院认定原告不具有合同法定和约定解除权，其解除合同的通知不具备合同解除的法律后果，从而依法作出上述判决。

（一审合议庭成员：审判长王磊华，审判员杜捷，人民陪审员施虹）

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文章出处：魏都区人民法院

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