吴福昌、吴红歌诉马丽君、吴福海委托合同纠纷案

一审原告马丽君诉称，2004年7月，原告马丽君委托被告吴福海在许昌吴庄新村建设（期房）小楼两栋，约定每栋240平方米，一栋价格11万元，另一栋不超过10.5万元，后双方签订协议确认了以上事实。被告吴福海接受委托后，找到被告吴福昌和吴红歌，以其自己的名义与吴福昌、吴红歌签订了宅基地转让协议两份，约定由吴福昌、吴红歌为其提供宅基地三块，由吴福海负责建成住宅三栋，其中两栋归吴福海所有（即吴福海受托为原告建设的两栋）。上述协议签订后，吴福海共从原告处收取建房款20万元。三栋楼房的主体建成后，因其与被告吴福昌、吴红歌发生争议，未再继续施工建设，被告吴福昌、吴红歌即占用三栋楼房，明确表示不再履行协议，至此，因三被告之间发生争议，原告为建设房屋投入资金20万元后，既未得到房屋，也未得到退款。在原告的再三交涉下，被告吴福海告知原告是委托人，被告吴福海作为受托人，相对人是吴福昌、吴红歌。2009年6月5日，经原告与被告吴福昌、吴红歌协商，双方直接签订了协议，约定由被告吴福昌、吴红歌归还原告18万元建房款，原告放弃对委托建成房屋中的两栋的权利，否则被告吴福昌、吴红歌交付原告两栋房屋或按市场价值赔偿原告。协议签订后，被告吴福昌、吴红歌以种种理由拒绝履行，并明确表明协议作废。现原告要求三被告交付房屋两栋（每栋两层240平方米，共480平方米，位于许昌市魏都区吴庄新村5组2排东数第1、2栋），或按市场价值赔偿原告24万元损失，本案诉讼费由被告承担。

一审被告吴福海辩称：一、原告诉讼主体有误。原告起诉的依据是原告于2009年6月5日与被告吴福昌及宋美云签订的索要18万元的协议书，该协议系原告背着被告吴福海签订的，与被告吴福海无关。二、案由有误，原告与吴福昌、宋美云签订的归还欠款18万元的债务协议书，案由应为欠款合同纠纷，原告与吴福海签订的系委托代建合同，原告将不同案由、不同法律关系的两个案件列为一个案件起诉于法有悖，吴福海充其量只能是有独立请求权的第三人，不是本案适格的被告。三、原告负有违约责任。原告与吴福海签订的协议中约定原告应将21.5万元交给吴福海，但原告只给付了18万元，仍下欠3.5万元未付，因此吴福海要求原告支付违约金107 500元的请求正当。四、东边一处房屋归吴福海的事实清楚，证据充分。2009年4月29日司永红的证明材料及2004年7月3日吴红歌的亲笔证言证实建成后其中一套付出所有权归吴福海。五、被告吴福海为建三栋房屋除去原告给付的18万元外，实际垫付88 346元，因此吴福海对东边第一套房屋享有所有权理所当然。六、吴福昌未出资，对三栋楼不具有产权。七、吴红歌对中间一栋无产权。吴红歌在庭审中提出中间一栋楼房系其自建，但并未提供证据证明，实际三栋楼房是由吴福海出资、出面、出力建筑的。八、原告在庭审中提供的电话录音与吴福海无关，只能证明司永红向吴福昌追要18万元。九、09.6. 5协议不具有法律效力。协议中甲方系吴福昌及吴红歌，却无吴红歌的签字，宋美云的签字不能代替吴红歌。该协议系背着吴福海签订的，该协议内容违法，原告无权将三栋楼房全部转让给甲方，因东边第一栋归吴福海所有。吴福海系受托人，原告转让应通知吴福海参加，且不应侵犯吴福海东边一栋楼房的权利（吴福海垫资88 346元）。因吴福昌无钱建房，（经协商于2004年7月3日与吴福海签订了一份《宅基地转让协议》），吴福昌将其一处宅基地转让给了吴福海，吴福海把16 000元转让费交给了吴福昌。吴福昌、宋美云与原告之间的纠纷与吴福海无关，原告与吴福海之间只能是“委托代建合同纠纷”，因此应依法驳回原告对被告吴福海的起诉。

一审被告吴福昌辩称：原告起诉的事实不清，证据不足。吴福昌与吴福海签订建房协议时，吴福昌并不知道吴福海与原告的委托关系。吴福海在建房过程中违约在先，在协商无果的情况下，才知道吴福海与原告之间存在委托关系。原告系城镇居民，无权购买集体宅基地，因此原告与吴福海之间的协议无效，吴福昌承担给付义务与法无据。2009年6月5日原告及其丈夫司永红与被告吴福昌签订的协议无效，当时吴福昌与吴福海之间因房屋问题长期得不到解决，吴福昌处于息事宁人的考虑在原告事先拟好的协议书上签字，协议中显示的三栋房屋是被告吴福昌对协议内容未作认真审查的情况下作出的错误意思表示，因为按照与吴福海之间的协议约定，吴福海出资建的是两栋房，原告在诉状中自认的也是小楼两栋，所以不能以此认定原告出资建的是三栋楼房。同时，该协议并无被告吴红歌的签字，事后也未得到被告吴红歌的追认，且该协议的实质是非法转让宅基地的行为，因此该协议无效。应依法驳回原告对被告吴福昌的诉讼请求。

一审被告吴红歌辩称：同意被告吴福昌的答辩意见。原告所诉的两份协议与被告吴歌无关。被告吴红歌使用的房屋系吴红歌本人所建。应依法驳回原告对吴红歌的诉讼请求。

一审法院查明：2004年7月3日，被告吴福海与被告吴福昌签订宅基地转让协议一份，约定吴福昌将其在吴庄新村的宅基地一处转让给被告吴福海，双方签订了协议一份。2004年8月3日，原告委托被告吴福海在许昌吴庄新村建设小楼两栋（期房），约定每栋240平方米，一栋价格11万元，另一栋不超过10.5万元，后双方签订协议确认了以上事实。在签订以上两份协议前后（2004年6月30日－2004年12月12日），被告吴福海分8次收到原告建房款18万元。接受委托后，被告吴福海于2004年10月15日与被告吴福昌及被告吴红歌签订了协议一份，约定甲方为被告吴福昌、吴红歌，乙方为被告吴福海，甲方将其在吴庄有宅基两块，且已下完基础出地面，现甲方无建房资金，经双方协商由乙方出资将此两套房建成，建成后其中一套房产所有权及土地归乙方所有，甲方负责提供办理产权的有关手续。在协议下方有被告吴福海、吴福昌、吴红歌的签字，原告丈夫司永红作为中间人在该协议上签字。2005年年底协议约定的三栋房屋建成后，被告吴福昌及吴红歌先后将其中两栋占用，另一栋由吴福海用树枝等物品将大门堵住，并未实际占用。后原告多次找三被告协商追要房屋。2009年6月5日，原告及其丈夫司永红与被告吴福昌、吴歌达成协议一份，其中甲方为吴福昌、吴红歌，乙方为马丽君、司永红，双方约定乙方在吴庄新村5组2排投资建成的240平方米小楼三栋（从东向西地1、2、3栋，地基出地面由甲方建设），现由甲方占有居住，经作价每栋按6万元，转给甲方，经双方协商达成如下协议：1、甲方支付乙人民币18万元，作为对乙方上述三栋小楼的补偿。其中本协议签订后一个月支付乙方10万元，剩余8万元在三个月内支付。2、甲方如履行本协议第1条后，乙方放弃上述小楼的权利，产权归甲方所有。3、本协议履行后，原来上述房屋的相关手续一律作废，其中第1所房屋的宅基地收据由乙方交与甲方。4、如甲方不按本协议第1条的约定履行，本协议房屋仍归乙方所有，甲方不交付房屋的，按即时房屋市场价值赔偿乙方。在该协议下方甲方有被告吴福昌及其妻子宋美云的签字，无被告吴红歌的签字。乙方有原告及其丈夫司永红的签字。后被告吴福昌并未履行该协议。

再审一审许昌市人民检察院抗诉认为：1、在本案中，马丽君是委托人，吴福海事受托人，吴福昌、吴红歌是第三人，但在2009年6月5日所签协议中，只有马丽君、司永红、吴福昌、宋美云签字，却没有吴红歌、吴福海签字。吴红歌是协议中一方的当事人，也是其中一套宅基及房产的所有人，吴福海是协议中其中一套宅基及房产的所有人，也是本案中的受托人。两个人没有在协议中签字，该协议却擅自处分了他们的权利，该协议是不生效的。2、在2004年8月3日马丽君与吴福海所签委托协议中，双方约定的是在许昌市魏都区吴庄新村建设小楼两栋。而吴福海接受委托后，于2004年10月15日与吴福昌、吴红歌签订协议中，双方约定的建房数量也是两栋。2009年6月5日所签协议中，所处分的房产数量却变成了三栋。2009年6月5日协议内容与之前2004年8月3日和2004年10月15日协议内容是矛盾和相冲突的，原审认定2009年6月5日协议有效显属不当。依照《中国人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第二项及第一百八十七条第一款的规定，向你院提起抗诉，请依法再审。

再审一审申诉人吴福昌、吴红歌申诉称：申诉人吴福昌、吴红歌根据乡村规划，由魏都区七里店街道办事处吴庄社区居民委员会审批，获准两处宅基地：1、吴福昌的宅基地位于吴庄社区，东邻吴红歌，西邻王友仁，南邻路，北邻路；2、吴红歌的宅基地位于吴庄社区，东邻寇秋玲，西邻吴福昌，男邻路，北邻路。2004年10月15日，申诉人吴福昌、吴红歌与吴福海签订建房协议。该两处宅基地的地基已由申诉人建好，剩余机砖5万余块等建材。吴福海在施工期间，因资金困难，多次向申诉人吴福昌借款及购买建材共计6万余元（双方未清算）；2006年4月份，该房竣工。原审中，质证的焦点为马丽君所提供的协议存在瑕疵。许昌市魏都区人民法院两次开庭中均未查明该协议的真实性，主观臆断、草率作出判决，致使申诉人蒙受冤屈。为维护法律尊严，保护公民的合法权益不受侵害，依法申请抗诉。

再审一审被申诉人马丽君辩称：马丽君与吴福海之间是委托关系，委托吴福海购买房屋，吴福海与吴福昌、吴红歌双方无法履行交付房屋义务才披露了吴福海和马丽君的委托关系，因此2009年的协议不需要吴福海的签字。本案所涉房屋一直是三处，而马丽君无论是委托关系还是与吴福昌、吴红歌签订的协议中，只是想购买两处房屋，因此，在马丽君无法取得交付房屋的情况下，马丽君主张返还房款及赔偿自己损失有理有据。

再审一审被申诉人吴福海辩称：2004年7月3日，经协商，吴福海以16000元的价格购买吴福昌位于吴庄新村的宅基地一块。2004年10月15日，因吴福昌、吴红歌无建房资金，又将位于上述地段的两块宅基地转让给吴福海出资建房。经司永红见证，吴福海与吴福昌、吴红歌自愿签订了一份建房《协议书》，并明确约定：吴福海出资将两套房建成后，“其中一套房产所有权及土地使用权归乙方（吴福海）所有”。2004年8月3日，马丽君与吴福海同日签定两份协议书，马丽君承诺自己愿意出资205000元委托吴福海将此两栋楼房建成。而事实上直到2004年12月12日，马丽君支付给了吴福海建房款180000元，至今仍欠35000元未付。为尽快将上述三栋房屋建成，除马丽君给的180000元外，吴福海自己又垫72266元才将三栋房屋建成。在整个建房过程中，吴福昌、吴红歌未出资。吴福昌占用了西边一栋房屋后，吴红歌又于2008年10月24日强行霸占了中间一套房屋，并强行阻止吴福海对（东数第一栋）房屋的收尾工程施工。马丽君及其丈夫司永红背着吴福海，于2009年6月5日与吴福昌、宋美云签定了一份卖给吴福昌、吴红歌上述三栋房屋的《协议书》。答辩人认为：该协议书主体错误，内容违法，严重的侵犯了吴福海的合法财产权，显然是无效的。东数第一栋房屋属吴福海所有的事实清楚，证据确实充分。首先该处宅基地是吴福海出资16000元从吴福昌手里（买寇秋玲的又高价卖出）购买的，其有使用权。其次，从证据上看，该栋房屋属吴福海所有也是毫无争议的，详见2009年4月29日司永红的“证明材料”，2004年7月3日吴红歌的亲笔签字承诺，2004年10月15日经司永红见证，吴红歌、吴福昌与吴福海签定的协议书，2009年11月17日吴庄村调委会出具的“证明”等证据。尤其是吴红歌还亲笔签名称：“房子盖起后东面第壹所归吴福海所有”。

再审一审法院经审理查明：吴福海在履行与马丽君所签委托合同和与吴福昌、吴红歌所签联合建房合同中，共用资金250266元。其中马丽君出资180000元，吴福海垫支70266元。吴福海用以上资金在吴庄新村5组2排从东向建成二层楼房三幢，其中西边一幢吴福昌已使用，中间一幢吴红歌已使用。根据吴福海与吴福昌、吴红歌的约定，东边一幢应为吴福海所有，但吴福海没有使用。以2012年7月12日为估价时点，以上投资所建房屋市场价值为277612元×3=832836元。吴福海没有按委托合同约定交付房屋。吴红歌2007年1月17日已结婚并分户独立生活。其他事实与原审查明一致。

再审二审上诉人吴福昌、吴红歌上诉称，1、一审法院认定“原告马丽君的投资款已物化为吴福昌、吴红歌、吴福海的房屋”，“根据吴福海与吴福昌、吴红歌的约定，东边一栋应为吴福海所有，但吴福海没有使用”实属错误。本案涉及共计三栋房屋，根据本案当事人的约定，马丽君取得二栋房屋，吴福昌、吴红歌最起码一栋房屋，而且一审法院认定了马丽君与吴福海是委托关系，那么吴福海与本案的任何一栋房屋都没有关系，对于房屋的投资、建设、归属的权利义务主体是吴福昌、吴红歌、马丽君之间，至于吴福海所谓的“垫资”是发生在吴福海与马丽君之间，一审法院的认定显然是混淆事实和法律关系，把二个不同的法律关系放在了一起。2、一审法院认定“吴福海垫支70266元”，由于当时吴福海也在为其个人建房，而且当时建的毛坯房大概是每栋五万左右，这还没有扣除上诉人个人的投资款部分，如按照一审法院认定的该事实，一栋（毛坯）房屋就需要10多万元，这显然是违背了客观事实，所以认定吴福海垫支70266元明显错误。3、一审法院判决申诉人吴福昌、吴红歌同时给付被申诉人马丽君人民币240000元，因为吴福昌、吴红歌是二个独立的民事主体，这样的判决实属责任的承担方式错误，同时，一审法院既然认定了“原告马丽君的投资款已物化为吴福昌、吴红歌、吴福海的房屋”，吴福海也是给付的义务主体，这是明显错误的。4、一审法院采用“投资款”“物化”的概念明显错误，因为本案的已经认定合作建房是无效的，那么按照法律规定应当是双方返还财物，本案的返还应当是马丽君的投资款，而且无效合同的导致的过错是知法违法的马丽君丈夫导致，其过错明显，对于不知法的上诉人是不可能承担赔偿责任。5、一审法院采用河南远大房地产估价有限公司房产评估报告豫远方估字(2012)07144F号)是明显错误的：一是该房产是集体土地的房屋，是无法按照商品房的标准进行估价，同时也不能进入市场流通；而是该报告是根据图纸设计的标准进行的评估，并没有根据实际的房屋质量评估。综上，请求撤销许昌市魏都人民法院(2012)魏民再字第2号民事判决书第二项、第三项，判决驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或发回重审，本案诉讼费等费用由被上诉人承担。

再审二审被上诉人马丽君答辩称，本案的事实清楚，马丽君出资18万元证据充分，与吴福海签订买卖房屋协议，房屋建成后，吴福昌吴红歌先后入住，吴福海在无法交房的情况下告诉了马丽君，马丽君遂要求二上诉人返还24万元，上诉人应当具有返还财产的义务。请求驳回上诉，维持原判。

再审二审被上诉人吴福海答辩称，东一栋房屋应为吴福海是不争的事实，原审认定事实清楚，证据确凿充分，马丽君的18万元与吴福海垫付的7万余元已物化成房屋是本案的基本事实。上诉人称当时建毛坯房的时候大概是5万元左右，但是不能比照其他房屋的建造价格，二上诉人不能提供证据证明本案诉争房屋是二上诉人所建，一审法院判定二上诉人给付马丽君24万元合理合法，证据确凿充分，参照市场价，对该房屋进行了估价，符合现行法律，请求驳回上诉，维持原判。

裁判结果

河南省许昌市魏都区人民法院于2010年3月28日作出（2009）魏北民初字第281号民事判决：一、被告吴福昌于本判决生效后十日内支付原告马丽君房款18万元及利息（利息从2006年1月1日起按同期银行贷款利率计算至还请款项之日止）。二、驳回原告马丽君的其他诉讼请求。

判决生效后，吴福昌、吴红歌向检察机关申诉。许昌市人民检察院于2011年11月9日作出许检民抗（2011）18号民事抗诉书，向许昌市中级人民法院提起抗诉。许昌市中级人民法院指令许昌市魏都区人民法院再审本案。许昌市魏都区人民法院于2012年9月12日作出（2012）魏民再字第2号判决：一、撤销本院（2009）魏北民初字第281号民事判决。二、申诉人吴福昌、吴红歌于本判决生效后10日内共同给付被申诉人马丽君人民币240000元。三、驳回被申诉人马丽君的其它诉讼请求。

宣判后，吴福昌、吴红歌提出上诉，许昌市中级人民法院于2013年10月21作出（2013）许民三终字第73号判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

法院生效判决认为：吴福海在履行与马丽君所签委托合同和与吴福昌、吴红歌所签联合建房合同中，共用资金250266元。其中马丽君出资180000元，吴福海垫支70266元。吴福海用以上资金在吴庄新村5组2排从东向建成二层楼房三幢（建成现状为现在东数第一幢楼房现状），其中西边一幢吴福昌已使用，中间一幢吴红歌已使用。根据吴福海与吴福昌、吴红歌的约定，东边一幢应为吴福海所有，但吴福海没有使用。以2012年7月12日为估价时点，以上投资所建房屋市场价值为277612元×3=832836元。马丽君与吴福海所签两份委托合同，实际上是违法转让集体土地上的宅基地，违反了我国土地管理法有关土地依法流转的规定，为无效合同。2009年6月5日，吴福海、宋美玲同马丽君、司永红签订的协议，吴红歌、吴福海不认可，损害了吴红歌、吴福海的房屋权益，也应认定无效。虽然以上三份协议无效，但基于委托合同而产生的委托人、受托人、第三人的基础法律关系仍存在。受托人吴福海已向委托人马丽君披露了第三人为吴福昌、吴红歌，也向第三人吴福昌、吴红歌披露了委托人为马丽君，委托人马丽君因此可以行使受托人吴福海要求第三人吴福昌、吴红歌返还财产的权利。原告马丽君的投资款已物化为吴福昌、吴红歌、吴福海的房屋，以2012年7月12日估价时点计算其物化价值应为832836÷250266×180000≈594000元。原告马丽君主张按24万元返还，应予支持。根据吴福昌、吴红歌、吴福海收益及投资情况，该24万元应由吴福昌、吴红歌共同给付。检察机关抗诉理由成立，应予支持。

案例注解

该案例涉及违法转让集体土地上的宅基地的合同是无效的，及合同无效时返还财产金额的确定问题。

一、违法转让集体土地上的宅基地的合同是无效

《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定了“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。该条法律明确规定了宅基地的土地所有权是属于农民集体所有的。农民集体所有的土地可以依法确定给个人或单位使用。因此农民可以依据相关规定在本村申请宅基地，用于居住。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定了“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定了“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，第六十二条第四款规定了“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。这些法律说明宅基地作为农民集体所有土地不得出让或转让用于非农业建设，同时宅基地作为农民生存的最基本保障之一，法律又明确规定了农村村民一旦出卖住房，再申请宅基地的，不予批准。国家通过种种法律限制农村宅基地的转让，是为了保障农民最基本的生存条件。

因此宅基地转让需要具备以下几个条件：1、宅基地使用权的受让主体是有一定范围的限制的。即宅基地使用权只能转让给本集体经济组织的成员。如果转让给外部人员，该受让人必须在本集体落户并且符合申请宅基地的条件、符合宅基地使用权的条件即一户一宅的规定。2、宅基地使用权的转让必须同房屋同时转让，并履行相关的登记和审批手续，而且应当及时办理变更登记，不可私下买卖，非法交易。

本案中涉及的宅基地是属于许昌市魏都区七里店街道办事处吴庄社区的集体所有土地。而马丽君的户籍不在许昌市魏都区七里店街道办事处吴庄社区，因此马丽君不是吴庄社区的村民，不符合宅基地转让受让方的条件。因此马丽君与吴福海签订的委托建房合同实际上是违法转让集体土地上宅基地的合同，违反了我国土地管理法有关土地依法流转的规定，该合同为无效合同。

二、无效合同返还财产金额的确定

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定了“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”。该法条明确规定了合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还或者折价补偿。

本案中马丽君与吴福海签订的委托建房合同虽然是无效合同，但是在合同签订后，马丽君先后向吴福海支付了投资款共计180000元。为建成房屋，吴福海自己又垫付了70266元。吴福海用以上资金在吴庄新村5组2排从东向建成二层楼房三幢，其中西边一幢吴福昌已使用，中间一幢吴红歌已使用。根据吴福海与吴福昌、吴红歌的约定，东边一幢应为吴福海所有，但吴福海没有使用。马丽君出资建房，却没有使用房屋，因此使用房屋的吴福昌、吴红歌应当返还马丽君的财产或者折价补偿。

合同一旦被确认无效，即说明该合同自订立之日起就不具有法律约束力。双方当事人依无效合同而从对方取得的财产应返还给对方，使财产关系恢复到订立合同之前的原始状态。也就是说，无论任何一方当事人接收对方的财产，因合同无效而丧失了法律依据，理应将财产返还给对方，不一定要求当事人主观上有过错，即返还财产与过错无关。

因合同无效，返还财产的权利是基于所有物的返还请求权。即一方当事人基于无效合同已经把标的物交付给另一方当事人，标的物的所有权依然属于交付的一方当事人，另一方当事人不可能依此无效合同取得该标的物的所有权。同时，返还财产，使财产关系恢复到订立合同前的状态，这是所有权回归的过程，是所有权回归效力的体现。这就是说，因合同无效而返还财产并非基于不当得利请求权，而是基于所有物返还请求权。

但在请求返还财产时，应当依据无效合同的性质、标的等因素来确定返还财产的金额。

马丽君在最初投资了资金180000元，这笔资金用于购买建房所用的材料如砖块、水泥等，并用于支付建房人员的劳务工资等。建房材料经过建房人员的加工已经变为了房屋。在转让宅基地的合同确认为无效后，使用房屋的吴福昌、吴红歌应当返还马丽君的财产。但吴福昌、吴红歌不能返还马丽君建房的材料和建房的劳务。因为建房的材料经过劳务加工后已经形成了一个有机整体，即房屋，因此马丽君的投资款在建房后已经物化为了房屋，即马丽君交付给吴福昌、吴红歌的是房屋、而并非是180000元的投资款。马丽君基于所有物的返还请求权，请求吴福昌、吴红歌返还房屋的现有价值是正确的。

在本案的财产返还中，吴福昌、吴红歌不能简单的返还马丽君18000元投资款及相应利息，而是应当以案件审理时的某个时间点为估价点估算房屋的价值，然后以房屋的现有价值返还马丽君的财产。庭审中，房屋以2012年7月12日为估价时点估价为270000元，马丽君请求了240000元，因此法院支持马丽君的诉讼请求。

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文章出处：魏都区人民法院

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