裁判要点

    不动产权属证书及不动产登记薄是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定上述证据具有绝对的证据力。提起行政诉讼并非是民事纠纷物权确权的必经途径。作为证据的不动产权属证书及不动产登记薄，在没有其他证据的前提下，具有推定房屋所有人的证据效力。当登记的权利人与实际的权利人并不相符，在不损害其他第三人利益的情况下，法院应以查明的事实情况，以确认物权的归属，对事实物权予以保护。

    相关法条

    《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十条、第三十二条、第三十三条、第三十五条

    案例索引

    一审：河南省许昌市魏都区人民法院（2011）魏民二初字第201号（2012年4月27日）

    基本案情

    原告党明真、孙小花诉称：1984年，经原、被告口头协商，将被告位于许昌市向阳路85号的土地使用权转让于原告。当年，原告在此处建造房屋数间。1996年，以被告名义办理了房产证，原、被告因此补签“契约”一份，约定该处土地使用权归原告所有。之后，原告又在此房产上进行了添建。原告在上述房产处自1984年居住至今已近三十年。现经原告多次要求被告协助办理相关房产的过户手续，被告拒不应允。现依法起诉，请求判令：1、确认原、被告之间的买卖合同合法有效；2、被告协助原告办理相关房产过户手续；诉讼费由被告承担。后原告于2011年12月9日将诉讼请求变更为：1、确认位于许昌市向阳路新村85号房产证号16791的房屋所有权归原告所有；2、被告协助原告办理上述房屋登记户名变更为原告的相关手续；诉讼费由被告承担。

    被告孙秀芹辩称：1、我国法律实行的是房地一体主义，原告不是樊沟村村民，被告是樊沟村村民。原告所诉不属实。被告是向阳路85号的土地使用权的合法使用人，被告孙秀芹并未将上述土地使用权转让给原告。且涉案房屋系被告出资所建，由于被告和原告孙小花是亲姐妹关系，二原告只是帮助建房。房产所有权归被告孙秀芹所有。原告要求确认房屋归其所有证据不足，且程序违法，其要求被告协助办理房产过户手续更是无稽之谈。2、涉案房产登记在被告名下，原告若不服许昌市房管局房产登记的行政行为，可以依法提起行政诉讼，原告提起民事诉讼程序不当。3、根据相关法律规定，原告变更诉讼请求应当在举证期限内变更。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款虽规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”但原告变更前的诉讼请求是要房，变更后的诉讼请求还是要房，变更前后的法律关系性质一致，故法院允许原告在开庭已三个月左右的时间下变更诉讼请求程序不当，有偏袒原告嫌疑。4、根据相关法律规定，提起民事诉讼的诉讼时效期间为两年，最长诉讼时效为二十年，超过诉讼时效期间提起民事诉讼，法律不予保护。从原告诉称的1984年至提起诉讼之日即2011年7月已超过法律规定最长二十年的诉讼时效期间。综上，原告所诉没有事实依据，证据不足，程序违法，且严重超诉讼时效期间，应驳回原告的诉讼请求。

    法院经审理查明：二原告系夫妻关系。1984年，二原告在魏都区向阳路新村85号建房北楼5间，幢号为85，面积共计为129.98平方米。后二原告以被告孙秀芹名义办理了房产证。就涉案房产，二原告要求被告协助办理房产过户手续，被告拒绝办理，二原告于2011年7月21日诉至本院。

    裁判结果

    许昌市魏都区人民法院于2012年4月27日作出（2011）魏民二初字第201号民事判决：一、位于许昌市向阳路新村85号房产证号16791的房屋所有权归原告党明真、孙小花所有；二、被告孙秀芹于本判决生效后十日内协助原告党明真、孙小花办理上述房屋的过户手续。

    裁判理由

    法院认为：因合法建造等事实行为设立物权的，自事实成为成就时发生效力。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。位于许昌市向阳路新村85号房产证号为16791的房产虽登记在被告名下，但二原告提供了充分证据证明了上述房产系其合法建造，系该房产的合法实际所有权人。二原告要求确认上述房产所有权归其所有及要求被告协助办理房产登记变更手续的诉求请求合法，本院予以支持。

    被告辩称，根据相关法律规定，原告变更诉讼请求应当在举证期限内变更，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款虽规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”但原告变更前的诉讼请求是要房，变更后的诉讼请求还是要房，变更前后的法律关系性质一致，故法院允许原告在开庭已三个月左右的情况下变更诉讼请求程序不当，有偏袒原告嫌疑。本院认为，原告最初的诉讼请求为确认原、被告之间的土地使用权的契约合法有效并要求被告协助原告办理相关房产过户手续，其主张的法律关系是原、被告之间为土地使用权买卖的法律关系，但通过第一次庭审，查明双方实际是房屋所有权确权的法律关系，与原告所主张的上述法律关系并不一致，在这种情况下，法院应当告知当事人可以变更诉讼请求，并且变更诉讼请求不受《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款：“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”的限制。故被告上述辩称理由不能成立，本院不予采信。

    被告辩称，涉案房产登记在被告名下，原告若不服许昌市房管局房产登记的行政行为，可以依法提起行政诉讼，原告提起民事诉讼程序不当。本院认为，房屋所有权证是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定房屋所有权证具有绝对的证据力。作为证据的房屋所有权证，在没有其他证据的前提下，具有推定房屋所有人的证据效力。当登记的权利人与实际的权利人并不相符，在不损害其他第三人利益的情况下，法院应以查明的事实情况，以确认物权的归属，对事实物权予以保护。同时，法释〔2010〕15号《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”从以上规定也可以看出，提起行政诉讼并非是民事纠纷物权确权的必经途径，法院可以依据查明的事实直接进行判决，被告上述辩称理由没有法律依据，本院不予采信。

    被告辩称，从原告诉称的1984年至提起诉讼之日即2011年7月已超过法律规定最长二十年的诉讼时效期间。本院认为，诉讼时效是一种维护法律秩序稳定性的一种手段，但并非所有的权利都适用诉讼时效，物权请求权即排除诉讼时效的适用。原告的诉讼请求为确认涉案房产归其所有、并要求被告办理过户手续，其行使的权利为物权请求权，并不适用诉讼时效的相关法律规定。再者，即使本案适用诉讼时效的相关法律规定。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，从权利受侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案所涉房产办理在被告名下的时间是1996年5月13日，二原告所涉房产的权利受侵害的时间最多从该日起开始计算，从1996年5月13日至2011年7月21日原告起诉之日并未超最长二十年的诉讼时效期间。故被告上述辩称理由不能成立，本院不予采信。

    综上，被告拒绝协助二原告办理涉案房产过户手续是造成本案纠纷的原因，应承担本案纠纷的民事责任。

    案例注解

    本案是物权确权案例，就法律适用方面，双方争议焦点主要有以下两点：

    一、涉案房产登记在被告名下，原告未经行政诉讼能否直接提起民事诉讼请求法院进行确权的问题。

    我国《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭无权的，自事实行为成就时发生法律效力。”同时，《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有不动产的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

    探求上述法律规定的本意可知，不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。在涉及产权争议的案件审理中，当事人可以不动产登记簿或不动产权属证书作为诉讼证据。但不动产登记薄的证据力优于不动产权属证书的证据力。在不动产登记薄记载的事项与不动产权属证书记载的事项不一致时，应当以不动产登记薄为准，不动产权属证书只是不动产登记薄的一种外在表现形式。但是，这并不等于不动产登记薄记载的事项就一定是真实的。不动产登记薄记载的事项是否真实，需要法院依据不动产登记的权利推定规则，予以判定。不动产登记薄记载的事项被法律推定为真实，即在无相反证据证明的情形下，不动产登记薄的事项会被法院认定为真实。如果不动产登记薄确有错误，法院将直接根据该相反的证据作出与不动产登记薄的记载相反事实的认定。也就是说，不动产权属证书或者不动产登记薄是认定不动产所有权的有力证据，但不能据此认定房屋所有权证书或者不动产登记薄具有绝对的证据力。作为证据的房屋所有权证或者不动产登记薄，只具有推定的证据效力。法院首先把不动产权属证书当真实的来对待，对方有异议就责令对方提出反证；如果异议方提出反证，证明登记薄上的记载确有错误，登记薄上的记载被推翻，法院就应当直接根据反证认定争议财产的物权归属。当登记的权利人与实际的权利人并不相符，在不损害其他第三人利益的情况下，法院应以查明的事实情况，以确认物权的归属，对事实物权予以保护。本案中，所涉的不动产权属证书与不动产登记薄记载的事项虽然均一致，在被告的名下。但原告提供了充分证据证明了上述房屋系其所建造，以被告名义办理的房产证，故本院根据其提供的证据认定房屋产权归其所有，被告协助原告办理房屋过户手续。所以，提起行政诉讼并非是民事纠纷物权确权的必经途径，法院可以依据查明的事实对事实物权进行保护。

    二、原告提起诉讼是否超诉讼时效的问题。

    对于诉讼时效的客体，应根据诉讼时效的设立目的来予以界定，不能不加限制。时效主要指一定的事实状态在法定期限内持续存在，从而产生与该事实状态相适应的法律效力的法律制度。时效制度的实质是对民事权利的限制，以维持一定稳定的社会状态。时效又分为取得时效和消灭时效。取得时效以占有的事实状态为要件，消灭时效以权利不行使的事实状态为要件。我国民事通则仅规定了消灭时效即诉讼时效，而未规定取得时效。而诉讼时效，是指权利不行使的事实状态在法定期限内持续存在，即发生权利人丧失权利的法律效果的制度，在我国即指丧失胜诉的机会。其功能在于稳定法律秩序，确保交易安全，促使权利人及时积极行使权利等。

    物上请求权，也称物权的请求权，是指当物权的圆满状态受到妨害或有被妨害之虞时，物权人为了排除或预防妨害，请求对方为一定行为或不为一定行为的权利。只要权利人发现其权利受到了侵害或受到妨害，就有权利行使物上请求权，而不应适用消灭时效。一旦物权受到时效限制，受侵害的物权将处于不圆满状态。因为支配为物权的主要内容，如果物上请求权因消灭时效的适用而消灭，必将造成一个无法恢复支配状态的物权，从而变成空洞的物权。这将失去物权的实质，违反立法本质，这与物权的绝对性、物权的排他性是相悖的。故一般原则下，物权请求权不应受诉讼时效的限制。

    本案原告的诉讼请求为确认涉案房产归其所有、并要求被告办理过户手续，其行使的权利为确认物权请求权及排除妨害的物权请求权，并不适用诉讼时效的相关法律规定。

    虽本案原告行使的物权请求权，不适用诉讼时效的相关法律规定，但鉴于我国法律并没有明确规定物权请求权不适用诉讼时效制度，亦没有这方面更细化的司法解释。故本院在判决时论述了即使本案适用诉讼时效的相关法律规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，从权利受侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；本案所涉房产办理在被告名下的时间是1996年5月13日，二原告所涉房产的权利受侵害的时间最多从该日起开始计算，从1996年5月13日至2011年7月21日原告起诉之日并未超最长二十年的诉讼时效期间。同时，原告于2011年找被告要求办理房屋过户手续，被告不予办理，原告才知道自己的权利受到侵害，此时诉讼时效期间才应起算，此时离原告提起诉讼的时间也不超两年，故原告起诉亦不超两年的诉讼时效期间。

    一审法院合议庭成员：审判长王磊华、审判员宋永昌、人民陪审员韩华