2010年1月7日，原告将其房屋租给被告某银行郑州分行，并约定出租人提前向被告提供租金发票，在被告未收到发票前有权延付租金。合同签订后，被告某银行郑州分行筹建了第三人某银行许昌分行，该分行属于被告下设的分行，隶属于其管理。第三人设立和开业后，使用了上述房屋。

    2012年3月2日，原告向被告发出律师函，称被告违反合同约定将房屋转租且未付租金，解除双方签订的房屋租赁合同。被告收函后，复函提出异议，但未提起诉讼或申请仲裁。后原告于2012年7月4日提起诉讼，要求被告及第三人返还房屋。

    就本案的处理，主要涉及到被告向原告的发函是否产生合同解除的效力问题。一种意见认为:被告延付租金不属于违约行为；被告将涉案房屋供自己下属分行使用，亦非转租。故原告诉称被告违约的理由不能成立。但原告向被告发出了解除合同的通知，虽然此情况不属于合同法规定的任何一种合同解除方式，但被告收函后超过三个月未向法院起诉，也未向仲裁机构申请仲裁请求确认解除合同是否有效，应视为被告放弃了确认解除合同效力的权利。为了避免合同效力长期处于不确定的状态，应适用《合同法司法解释（二）》第二十四条：当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，应认定双方签订的租赁合同已经解除，被告及第三人应返还房屋。

    另一种意见认为：被告不存在违约行为。原告向被告发函要求解除合同，不符合合同解除的法定或约定情形。《合同法司法解释（二）》的适用具有前提条件，即当事人享有合同法定解除或约定解除事由。而本案中，被告不存在任何违约行为。原告不具备法定解除权和约定解除权，《合同法司法解释（二）》第二十四条的规定并不符合本案的具体情形。原告向被告发出解除合同的通知不能产生合同解除的法律后果，故原告要求被告及第三人返还房屋不应支持。

    笔者认为，上述问题应结合合同法相关规定、立法目的和法理综合认定。第一，合同不能任意解除。合同法第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方”。该法第九十三条第二款和九十四条为合同法的法定解除和约定解除条件。所以，根据上述约定可知，无论约定解除或者法定解除合同，都必须符合这两个要件。第二，合同法的立法目的在于尽量使合同有效，促进交易安全。任意解除合同违背合同法的精神。如果缔约方可以任意解除合同，将使合同法的立法目的不能实现，破坏了合同的合法性和严肃性，势必造成经济损失，甚至扩大损失。第三，从法理来看，守约方因相对方违约不能取得合同解除权，限制了合同解除权的滥用，保护了守约方的利益。如果按照第一种意见，违约方可以任意解除合同，守约方的利益将无法得到保障，将会造成合同双方权利义务的失衡。

    综上，笔者同意第二种意见，即合同解除既要符合合同解除的形式要件，又要符合合同解除的实质要件。《合同法司法解释（二）》之规定并不符合本案的具体情形。故对原告要求被告及第三人返还房屋的诉讼请求不应支持。