随着我国房改制度的深入发展，传统的单位集资房已日益被商品住宅所取代。而随之产生的就是物业管理问题，物业管理业在我国是新兴行业，其本身及相关配套制度尚不完善，由此产生的纠纷日益增多。特别是我市东城区开发建设以来，新建了大量的高层住宅楼以及办公楼，而由此引发的物业管理纠纷也日益增多。仅就半截河法庭而言，今年上半年以来就受理了将近30起该类纠纷案件，物业管理纠纷案件的激增凸现了新的经济发展形式下，新的住房制度对传统法律规定所产生的矛盾。住房制度是关系国计民生的大事，由于理论研究及法律规定的不足，法院在处理此类纠纷时遭遇许多难题，为此笔者进行了深入调研与总结，以期对处理此类案件能有所帮助。
一、物业管理纠纷案件的主要特点。
1、案件类型多样化。
主要有：（1）物业管理者向业主或使用人追索物业管理费、水电费的纠纷，这类纠纷数量较多；（2）业主或使用人要求物业管理者承担停水、停电、停气或其他行为的侵权赔偿纠纷；（3）房地产开发商与物业管理公司的物业管理承包合同纠纷；（4）房地产开发商与物业管理公司之间的物业委托管理纠纷；（5）业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务，如保管服务中所造成的财务损失的纠纷；（6）业主选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷等。（应写明案件案由种类、各有多少件及所占百分百，由此突出纠纷发展趋势及重点）
2、双方当事人矛盾较大，案件调解难度大。
由于物业管理纠纷的形成并非一朝一夕，往往是积累几个月甚至几年的长期矛盾的爆发。该类案件中，业主与物业管理企业之间矛盾较为激烈，即使涉及金额不高（在实践中最高不过一、两千元最低甚至只有一百多元），双方也难以和解。目前该类纠纷主要以物业管理企业作为原告起诉业主为主，由于涉讼事务往往涉及到业主的共同性问题，物管企业害怕调解退让后导致连锁反应，这也是造成物业管理一方难以作出让步的重要原因。这正是物业管理纠纷调解难度大于普通债务案件的原因。基于上述原因，该类案件的调解工作，一方面工作量大，另一方面工作难度也大于一般案件。
（共同性问题是什么？长期矛盾的主要原因是什么？只有这些问题说清楚才能把调解难的问题解释清楚）
3、物业管理纠纷诉讼主体及法律关系复杂，对纠纷的审理有一定的难度。
物业管理纠纷案的诉讼主体及法律关系复杂，该类案件的主体，既有我国公民、法人和其他组织，又有外国公民、外国企业、港澳台同胞；参与诉讼的既有业主、使用人或业主委员会，也有物业管理公司。既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业管理公司的物业管理服务合同关系、侵权关系，又可能涉及到房地产开发商与物业管理公司的关系、业主委员会与物业管理企业的关系。
（物业管理及相关纠纷本属于民事合同类型的范畴，应当由合同法规范，也不是新型合同或新型案件，除物业管理条例外，物权法做了一些原则性规定，可结合起来分析物业纠纷主体的类型和关系，哪些是明确的哪些还不明确，以便下文提出对应的意见或建议）由于物业管理纠纷案属新类型的案件，在审判实践中又无现成的依据。《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律中无专门调整物业管理的规定；《物权法》虽有涉及，但较为简单和原则。法院在审理此类案件时只能依据相关法律的基本原则，参照有关部门和地方性规章进行处理，而有关规章的规定也不详尽、明确，给正确处理该类纠纷带来一定的难度。
4、涉及（共性利益），具有群体性（群发性）纠纷的潜在因素。
（这类共性利益本身不是法律意义上的公共利益，而是众多个体利益体的群集，即一家一户个体利益的群集，其中的利益冲突既有代表性，又有普遍性，易引起群发事件，影响社会稳定，应当高度重视）
在物业管理企业追索物业费案件时往往一次起诉几十个甚至上百个业主，业主在收到法院送达的起诉书后会要求同一时间开庭或同一合议庭（或审判员）处理以及同时宣判，导致法院在相对一段时间内忙于处理一个物业小区的纠纷。另外，同一小区的物业管理纠纷往往涉及全体业主的共同利益，在发生纠纷时，有时会以某一小区为单位，业主对纠纷达成一定的共识，通过群体性行为的方式进行诉讼，向物业管理公司甚至法院施加影响，形成具有群体性纠纷的潜在因素。
二、物业管理案件审理中的几个突出问题。
1、应注意审查相关合同的效力。
审查物业管理合同的效力，关系到正确处理纠纷，维护法律严肃性的问题。在物业管理纠纷中，主要涉及三类合同，一为物业管理服务合同，即业主或管委会与物业管理公司或开发商签订的由房地产开发商或物业管理公司对建筑物及其附属物进行有偿管理服务的书面协议，通常所说的物业管理合同主要是指物业管理服务合同；二为物业管理承包合同即房地产开发商或物业管理公司与另一物业管理公司签订的将物业管理权发包给另一物业管理公司承包的书面协议；三为物业委托管理合同，即房地产开发商与物业管理公司签订的将物业管理权委托给物业管理公司管理的书面协议。在审理中，应区分合同的不同性质，注意判定合同的效力，以正确处理物业管理纠纷。
2、关于业主委员会的主体资格问题。
（这一部分应于前文的主体、法律关系的内容结合，不要重复）
业主委员会的诉讼主体资格如何，涉及其行为的后果的归属以及法律责任的承担问题，对业主委员会诉讼主体资格的不同定位，将直接导致不同的法律关系的产生和不同的法律后果，对审判工作影响较大。对此，理论及实务届一直存在较大争议，法律和相关司法解释对此也没有明确规定。目前，我国相关法律规定将业主委员会定位为，在房地产行政管理部门指导下，由业主大会选举产生的自治性组织，是业主大会的执行机构。从理论上讲，首先，业主委员会没有独立的场所和经费，因而不具备民事责任能力；其次，业主委员会不是物业管理合同的当事人，他只是代表业主与物业公司签订物业服务合同。故，业主委员会不具备诉讼主体资格。
但物业管理纠纷又具有一定的特殊性。法律规定业主对侵犯自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。但该规定操作起来有一定难度，小区业主人数众多且具有分散性，实践界，出于便利人民群众诉讼，便利人民法院审理案件的需要，人民法院对业主委员会的诉讼主体资格问题经历了一个从一般性否认到逐渐走向有条件认可的发展过程。
就目前情况来看，笔者认为业主委员会可以以自己名义提起诉讼的事项范围过窄，实践中还存在大量其他纠纷没有包括在其中，对这些纠纷业主委员会是否也可以以自己的名义提起诉讼未作规定（列举情况说明）；二是只规定业主委员会只可以以自己的名义提起诉讼，没有规定业主委员会是否可以以自己名义在诉讼中作为被告，如果另一方在诉讼中提起反诉该如何处理；三是没有明确业主委员会以自己名义参加诉讼所产生的法律后果由谁承担的问题。这些问题都困扰着法院的审判工作，希望尽早出台相关法律及司法解释，统一司法尺度。 （可否参考代表人诉讼制度进行探讨）
3、关于物业管理公司是否有权采取停止供电、供水、供气等措施的问题。
物业管理公司为迫使业主或使用人交纳管理费，在业主或使用人不能按其要求交费的情况下，常采取停电、停水、停气等措施 。采取停水电等措施是否侵权，一种看法认为，物业管理公司对拖欠管理费行为可依聘用管理合同追索，采取严重影响业主或使用人正常经营、居住的停水电等行为，是侵权行为；另一种看法则认为，停水电等是因业主、使用人欠费所造成，停水电等行为不构成侵权。笔者认为，在业主或使用人的确欠费的情况下，采取停水电气等措施是否违约或侵权，应具体情况具体分析。如物业管理服务合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水电等措施的，应从其约定。物业管理公司如违反合同约定，则应承担违约责任。在无合同约定的情况下，应区分收费项目的不同特点具体分析。物业管理费主要分为为业主、使用人提供卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等公共性服务的费用，代收代缴水电费、煤气费、有线电视费等公众代办性质的服务费用，以及特约服务的费用。这三项服务费用既有联系又有区别。业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采取停水电等措施，否则即为侵权；业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气等部门停水、电、气的，物业管理公司不承担责任；如物业管理公司收取费用后未及时上交有关部门，致使有关部门停止供水 、电、气的，则物业管理公司未尽服务义务，应承担违约责任，给业主、使用人造成损失的，应赔偿损失。在有关部门并未停止供水、电、气的情况下，物业管理公司对拖欠公众代办性质的服务费用的业主或使用人，应依法追偿，物业管理公司采取停水、电、气等措施迫使业主、使用人交纳费用的行为，侵犯了业主的合法权益，依法不应得到支持。除当事人另有约定外，有关法规或规章中不宜赋予物业管理公司采取停水、电、气等权利。
4、由于相关法规的缺失，业主在该类纠纷中的地位较为弱势。
上文已经论述过，由于物业管理是目前的一种新兴行业，我国目前的法律规定存在一定的缺失，缺少针对性的法律规定和行业指导。在发生纠纷时业主往往会发现由于缺少对物业管理公司应承担责任的系统法律规定，导致自己在诉讼中处于极为不利的地位。而在物业合同中，由于基本上采用的都是物业公司制定的单位格式合同，往往对业主的责任义务约定的非常明确，且易于执行。物业管理公司的责任虽然罗列较多，看似极为具体细致，但这些责任往往比较抽象，难以具体化。一旦发生诉讼，业主会发现物业管理公司虽然看似有诸多违约行为，但却难以举证，或是对相关违约行为在合同中缺乏应承担责任的规定，导致业主经常会感到自己命名占理，官司却无法打赢的现象。
就目前而言，在大环境方面由于政策法规的缺失，导致物业管理纠纷案件中，业主的弱势地位短期内难以改变。根本上的解决只能依靠国家将来出台相应的法律法规和指导政策。对于基层法庭而言，目前只能在审判技巧上尽力解决业主与物业公司之间的矛盾。笔者目前总结的经验就是对于每个来反映问题的业主都要做到耐心细致的接待，对于他们反映的问题要认真倾听，详细解答，更要设身处地的为他们向办法解决难题，使业主和法院之间产生情感上的共鸣，从而缓解法院在处理该类案件时的压力。同时要与物业管理公司作好沟通工作，了解他们的想法和愿望，取得他们的支持。在业主和物业公司之间架设一条沟通的桥梁，使双方之间达到互谅互让解决矛盾，促进社会和谐。就实践而言，法庭处理的将近30起物业管理纠纷案件经过耐心细致的工作，绝大部分业主已按时交纳了物业管理费，物业管理公司撤回了起诉，至今为止，仅有二起案件已判决结案，为我市的繁荣稳定作出了相应的贡献。
半截河法庭建议：对于调研文章的写法，一是不要面面俱到，不要泛泛而谈，应当选取重点问题，或热点的问题，或具有普遍性意义的问题区写作，最好一篇文章选一个重点论述。要引用数据、案例、法律充实内容。文章结构设计可参考《公民与法》相类文章。所以，建议选择物业纠纷中的某个重点问题写作，效果会好。
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