首部

　　　　判决书字号：河南省许昌市魏都区人民法院民事判决书（2009）魏民再字第05号

　　　　案由：房屋买卖合同纠纷

　　　　诉讼双方

　　　　原审原告：梅春安，男，汉族，1946年3月23日出生，许昌市政法委干部，住许昌市七一路市委家属院东院。

　　　　原审被告：吴付贤，男，汉族，1949年6月25日出生，许昌县榆林乡小岭口村人，住许昌市八一路土产公司家属院。

　　　　委托代理人：庞鹏，河南世纪风律师事务所律师。

审级：一审

审批机关和审判组织

审批机关：河南省许昌市魏都区人民法院

合议庭成员：审判员邵淑静  审判员戴延伟  审判员陈建伟

　6、审结时间：2009年12月23日

（二）诉辩主张

　　　　原审原告梅春安诉称，2001年1月14日，原、被告签订房屋买卖合同一份，合同约定，原告购买被告所建许昌市北关大街南段许昌县棉织厂综合楼第三单元四层南户的商品房一套，合同价款为68000元；被告应于2001年6月将房屋交给原告使用。合同签订后，原告向被告支付购房款52858元。合同到期后，被告以种种理由未将房屋交给原告使用。请求判令被告将该房屋的产权判归原告所有；本案诉讼费用由被告承担。原审被告吴付贤认可原审原告诉称的事实。

原审被告吴付贤认可原审原告梅春安诉称的事实。

（三）事实和证据

　　　　原审在本院主持下，双方当事人达成调解协议如下：1、被告吴付贤于调解书生效后十日内，将位于许昌市北关大街南段许昌县棉织厂综合楼第三单元四层南户（从北向南第一个单元，从南向北第四个单元）房屋一套交付给原告梅春安，产权归梅春安所有，被告协助办理产权证。2、其它事项按合同约定，由双方自行协商解决。案件受理费2010元、其他诉讼费600元，合计2610元，由被告吴付贤承担。

　　　　因案外人郭志刚提出异议，称房子系其购买并提供了购房合同等凭证，本院裁定对本案进行再审。

　　　　许昌市魏都区人民法院再审查明的事实：2001年1月14日，原审原告梅春安与许昌市魏都宏翔建筑安装公司（简称宏翔公司）棉织厂项目部签订房屋买卖合同书一份（盖宏翔公司项目经理部章），合同约定：由梅春安购买位于北关大街中段许昌县棉织厂综合楼第＿单元四层南户商品楼房一套，房屋面积133平方米，总价款为68000元，卖方应于2001年6月30日交付房屋，买方应于合同签订日首付房款50000元，剩余款项分别于工程进入安装时支付10000元、工程竣工后支付8000元。原审被告吴付贤作为卖方代表签字，买方梅春安签字。另查明，许昌县棉织厂综合（集资）楼工程由宏翔公司承建。2000年2月28日，吴付贤（乙方）与宏翔公司（甲方）就该楼房工程签订建筑工程合同一份，合同约定：该楼自南向北第三、四两单元2—6层，全部销给乙方，由乙方自行处理。2000年3月19日，宏翔公司与郭志刚签订房屋买卖合同，把本案房屋卖给郭志刚，当日郭志刚交房款56000元。胡中孝、张明建、郭志刚、张霞等证明：经吴付贤同意，于2003年12月中旬，将该房交付郭志刚，郭志刚遂装修入住。2004年3月20日许昌县棉织厂出具证明，称“我厂”在办房产证时提供名单有误，应把张艳芳改为郭志刚。2003年6月10日，吴付贤与宏翔公司在许昌市中级人民法院达成调解协议,即（2002）许民一初字第156号民事调解书，确认棉织厂综合楼北部两个单元15套房（包括北单元四层南户）的所有权归吴付贤。经许昌市中级人民法院对（2002）许民一初字第156号民事调解书再审，许昌市中级人民法院作出的（2007）许民再初字第21号民事判决维持了（2002）许民一初字第156号民事调解书。2003年7月本案房屋的房屋所有权证办在了张艳芳名下。2003年12月10日，张霞与吴付贤签定协议，协议约定吴付贤将棉纺厂综合楼北单元四层南户等房屋抵偿给张霞。2007年10月20日本院就张霞诉吴付贤合同纠纷一案作出的（2004）魏北民初字305号民事判决确认该抵偿协议有效。

　　　　（四）判决理由

　　　　许昌市魏都区人民法院根据上述事实认为：许昌县棉织厂综合楼北单元4楼南户房屋在原审被告吴付贤卖给原审原告梅春安之前，已由鸿翔公司卖给了郭志刚，郭志刚系善意取得。吴付贤在明知该房已出卖且无法交付履行的情况下，将该房卖给梅春安，违背了诚实信用原则，其行为已构成欺诈。应依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定承担相应的民事责任。原审原告要求赔偿一倍房款损失的理由正当，应予支持。原审原告主张吴付贤应按合同总金额的5%赔偿违约金的诉讼请求不应得到支持。原审在未查明案件事实的情况下调解违法，原审调解书应予撤销。

　　　　（五）定案结论

　　　　依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款（四）、（七）项、《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第八十五条、第一百八十六条、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第201条之规定，判决如下：一、撤销本院（2004）魏民二初字65号民事调解书；二、原审被告吴付贤于判决生效后十日内返还原审原告梅春安购房款52858元；同时赔偿原审原告梅春安经济损失52858元；三、驳回原审原告梅春安的其它诉讼请求。案件受理费3692元、其他诉讼费600元，合计4292元，其中由原审被告吴付贤负担4158元，原审原告梅春安负担134元。

　　　　（六）解说

　　　由于房屋买卖合同是实践性较强的合同，对同一房产所签订的买卖合同，对于房产权的归属，应当根据房屋的性质以及合同的实际履行情况进行考量。没有依法登记在诉讼当事人名下的房产买卖纠纷，不宜直接对所有权的归属或转移进行调解。2000年2月28日，宏翔公司将棉织厂综合楼整体发包予吴付贤承建，宏翔公司将该楼北单元4楼南户等房屋售予吴付贤处分。2000年3月19日，鸿翔公司又与郭志刚签订合同，将该房卖给郭志刚。出现了鸿翔公司一房两卖的事实。2003年6月10日的（2002）许民一初字第156号民事调解书确认棉织厂综合楼北部两个单元15套房（包括北单元四层南户）的所有权归吴付贤。但2003年7月，张艳芳取得了该房的所有权证，张艳芳成为法定所有权人。此后，原审原、被告已无权对该房进行处分。2003年12月10日，吴付贤又以抵债的方式将该房抵偿给张霞。本院（2004）魏北民初字305号民事判决确认张霞与吴付贤签定的抵偿协议有效。经吴付贤、张霞同意，于2003年12月中旬已将北单元四层南户交予郭志刚，郭志刚已装修入住，郭志刚合同的主要权利义务已实际履行。本案原审原、被告的合同，在起诉时已不具备交付房屋的条件。而且原审中双方当事人隐瞒了郭志刚购买该房并入住、房产证已办理在他人名下的事实，双方已无权再对该房行使处分权。故双方原审签订的调解协议违法，应属无效协议，依法应予撤销。

　　　再审查明，吴付贤知道郭志刚交纳集资房款购房的情况。但此后吴付贤仍以鸿翔公司项目部的名义与梅春安签订商品房买卖合同；因诉争房产已先卖于他人并由他人居住；起诉时吴付贤已不是该房产法律上的所有权人；吴付贤又将该房抵偿给张霞，从事实上、从法律上，吴付贤都不能再处分或以自己名义行使处分权，而且不能履行交付房屋的合同义务。吴付贤在这些事实上都存在欺诈行为，应当承担相应的法律责任。住房属于生活消费品，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品价款或者接受服务的费用的一倍。据此，本案所作出的再审判决既符合实际情况，使违法者受到了应有的惩罚，同时又充分保护了第三人的合法权益。