许昌市育才路4号英才苑1号楼系综合楼，一层为门面房，二至七层为住宅，其中六、七层原准备作为许昌环宇企业有限公司的职工宿舍，但一直未入住。因许昌环宇企业有限公司拖欠外债被许昌市魏都区法院立案执行，2010年8月31日，魏都区法院依法委托拍卖机构公开拍卖该楼第六、七层1208.32平方米的房产，张轲等八人以高价竞得，并办理了房屋所有权证。因该楼24户老业主在该楼二门洞五至六楼楼梯上安装了防盗门，致使张轲等八户无法入住。法院与辖区办事处多次做24户业主工作，业主们以竞买人从二门洞通过小区，损害了24户业主的利益为由，拒绝八户买受人入住。2011年3月21日，魏都区法院在该小区张贴公告，要求于2011年3月27日前自行拆除安装在楼梯上的防盗门，排除妨碍执行行为。24户业主不服提出执行异议，魏都区法院裁定驳回异议。2011年4月7日，24户业主向上级法院申请复议，上级法院驳回了复议申请。同时张轲等八人以信访形式，要求领导督促法院履行交房义务。

　　　针对拍卖房屋的交付，有三种不同意见：一种意见认为，法院委托拍卖行拍卖被执行人房产是一种强制措施，也是房产买卖行为，应依法履行交房义务。第二种意见认为，竞买人所买房产已办理了房屋产权证，法院的义务已履行完毕。竞买人应以相邻关系纠纷起诉妨害人，法院不宜直接执行。第三种意见认为，门洞楼梯是消防通道，在消防通道上加装防盗门属违法行为，应由消防部门处理。

　　　笔者同意第一种意见，法院应履行交房义务。法院委托拍卖行拍卖房产是一种强制执行措施，法院与拍卖行之间是委托合同关系。法院依据民事诉讼法、拍卖法及最高人民法院有关拍卖的司法解释与拍卖行签订有关拍卖房产的委托合同。拍卖行按照法院的指示处理拍卖委托事务，以自己的名义，在法院的授权范围内与竞买人签订房屋买卖成交书，拍卖合同成立后，发生与普通买卖合同相同的效力。合同法第403条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。合同法第173条规定，拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。我国拍卖法第31条规定，按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条规定，人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。就本案而言，因为英才苑小区业主在楼梯加装防盗门，拍卖行不能履行向买受人交付房屋义务，向买受人披露委托人，买受人要求法院交付房屋是有法律依据的。

　　　拍卖合同成立后，法院及拍卖行没有履行合同义务，房屋的占有没有转移，仍是拍卖前的物权状态。加装防盗门是针对交付前的房产。买受人虽然办理了房屋所有权证，有了形式上的物权，但并没有事实上的占有、使用、收益。所以法院还应继续执行，完成拍卖房屋的转移占有，履行交付义务。

　　　张珂等八人通过法院拍卖购得的育才路4号英才苑1号楼六至七层的房产符合法律规定，其合法权益依法应予保护。该楼六至七层和楼下五层都是综合楼的一部分，和整体建筑是不可分割的，建筑设计的不同并不影响业主相关权益的完整性。根据《中华人民共和国物权法》规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。而本案中的楼道和小区大院均是综合楼的共有部分，并非一部分业主的专有部分，应由全体业主共同使用和管理，而不能为了自身的利益而去限制他人的使用，更不能侵害他人的合法权益。对于小区大院的具体使用，依照《物权法》规定应当通过业主委员会，由业主共同决定。英才苑小区业主在楼梯上加装防盗门的行为是违法竞合，不仅违反了消防法，消防部门有权处理，而且违反了民诉法，妨碍了法院的执行，法院自然应当排除妨害，完成交付。

　　　《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第303条规定，在人民法院执行完毕后，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院应当采取措施，排除妨害，并可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。因妨害行为给申请执行人或者其他人造成损失的，受害人可以另行起诉。英才苑小区24户业主，妨害法院交付已拍卖的房屋，法院因此通知其自行拆除，排除妨害。逾期不拆除，法院强制拆除，若阻碍法院拆除，依法采取强制执行措施。本案因涉及众多群众，为考虑和谐稳定，法院及社区、办事处多次做工作，最终买受人将房屋卖给业主们联系的买主，化解了矛盾纠纷。