——聂某诉张某、第三人许昌某房地产经纪有限责任公司瑞贝卡大道分公司合同纠纷案

裁判要旨

    房屋买卖合同正式签订前订立的定金合同，若买卖双方约定交付定金后签订正式合同，则该定金的性质为立约定金，如若因卖方违约行为导致交易无法进行，应当适用定金罚则，将定金双倍返还于买方。

案情

    张某作为甲方与聂某作为乙方签订《定金协议》1份，约定房屋交易价格为650000元，预先交付定金20000元，并在协议签订后五十个工作日内，乙方交纳首付款，并签署《房屋买卖合同》。协议签订当天，聂某向张某交付定金20000元，张某向聂某出具定金收到条一份，第三人某房产中介向张某出具定金保管条一份。聂某交付定金后，张某未在约定期限50日内与聂某签订《房屋买卖合同》，聂某未向张某交付首付款。双方就返还定金事宜产生纠纷，诉至法院。聂某认为，张某违约，应当解除协议并双倍返还定金，张某提出反诉，认为违约责任在于聂某，定金应当不予返还。

裁判

    河南省许昌市魏都区人民法院经审理认为，聂某向张某交付定金的性质为立约定金，聂某在签订定金协议书当日交付定金，表示其愿意有促成交易成立的积极愿望，也反映出聂某以行为方式表明愿遵守诚实信用原则。张某接受定金后，应当承担促成房屋买卖合同订立的义务。现张某未在定金协议约定期限内与聂某签订房屋买卖合同，导致双方的房屋买卖合同未签订，应当承担双倍返还定金的责任。据此，判决张某于判决生效之日起十日内双倍返还聂某定金40000元，其中20000元由第三人向聂某返还，余下20000元由张某向聂某支付，驳回张某的反诉请求。

    宣判后，张某不服提起上诉。河南省许昌市中级人民法院经审理认为，致使双方不能实现买卖房屋的合同目的的原因在于被告不将所出售的房屋解押，被告违约应当适用定金罚则，双倍向原告返还定金。据此，二审法院驳回张某的上诉请求，维持原判。

评析

    本案的裁判要点是：本案中原被告双方约定的定金性质是立约定金还是履约定金

    1、立约定金与履约定金的区别。立约定金是指在合同订立前交付，目的在于保证正式订立合同的定金；履约定金即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱。本案中的定金不属于违约定金，因违约定金实为履约定金，即以担保合同的履行而支付的一定数额的金钱，因原被告之间并未签订房屋买卖合同，故无合同的实际履行一说，因此本案中的定金也就不能起到担保合同履行中对违约行为的惩罚作用，若将定金定性为违约定金，有悖于法律规定，本案中的定金应属立约定金性质。

    2、立约定金与履约定金的法律适用。

    a.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定,因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚,即适用定金罚则，需具备以下条件：(一)适用定金罚则的前提是存在违约行为。违约行为是指不按合同的约定履行债务的行为，其表现形式有很多，但这里所指的是根本违约行为，即指导致合同不能履行的违约行为，包括不能履行、迟延履行及不完全履行等多种形态；(二)必须有合同不能履行的事实。合同不能履行，是适用定金罚则的基本条件。这里仅指主合同的直接目的和主要目的；(三)违约行为与合同不能履行之间有因果关系。违约行为或合同不能履行，并不必然导致定金罚则的适用，只有二者同时具备且存在因果关系时方可适用，即只有因违约行为致使合同目的不能实现时，才能适用定金罚则。

    b.立约定金是独立于主合同且先于主合同成立，主要作用是用于担保主合同的订立，以一方拒绝订立主合同为适用条件。因房屋买卖首先应以签订书面买卖合同为前提要件，本案中双方当事人在未签订房屋买卖合同前即履行了定金合同，从定金合同成立、生效及履行的时间分析，双方的定金合同并非房屋买卖合同的从合同，而应为担保房屋买卖合同的签订而成立并履行的立约定金合同。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”，该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。当事人若违背诚实信用，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。

    c.履约定金即违约定金，主要作用是因当事人一方过错造成合同不能履行时需要没收或加倍返还的定金。亦即在不履行合同的条件下，定金交付人有过错，接受人则可没收定金;接受人有过错，则加倍返还定金，即在这种情形下，定金的没收或者双倍返还，完全以违约救济的形式而存在，能够间接起到强制履行合同的作用。本案中，张某于聂某之间并未签订房屋买卖合同，故无合同的实际履行一说，因此本案中的定金也就不能起到担保合同履行中对违约行为的惩罚作用。

    笔者认为，聂某在签订定金协议书当日交付定金，表示其愿意有促成交易成立的积极愿望，也反映出聂某以行为方式表明愿遵守诚实信用原则。张某接受定金后，应当承担促成房屋买卖合同订立的义务，现致使双方不能实现买卖房屋的合同目的的原因在于被告不将所出售的房屋解押，被告违约应当依照最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十五条规定，承担双倍返还定金的责任。

    本案案号：（2017）豫1002民初4847号，（2018）豫10民终185号

    案例编写人：河南省许昌市魏都区人民法院  张培雯

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